Seis formas de baixar a prestação da casa

O Económico mostra-lhe como aliviar os gastos com o crédito à habitação.

1 - Amortizar parte do crédito
Se tem algumas poupanças disponíveis os especialistas aconselham os consumidores a utilizarem parte dessas poupanças para amortizar o financiamento. Imagine o caso de uma família com um empréstimo de 100 mil euros a pagar em 30 anos, com o crédito indexado à Euribor a seis meses. Essa família pagaria hoje 382 euros de prestação. Mas se optasse por amortizar 3.000 euros do crédito, o valor da prestação cairia para os 370 euros. Mas convém verificar o que lhe compensa mais com estes três mil euros: poupar 144 euros no crédito à habitação por ano ou investi-los numa aplicação financeira que lhe renderia por ano mais do que estes 144 euros? Se aplicasse os três mil euros em Janeiro nos novos certificados do tesouro e os mantivesse durante 10 anos teria um retorno líquido de 150 euros por ano. Antes de amortizar tenha ainda presente que estará sujeito a uma penalização máxima sobre os montantes amortizados que pode ser de 0,5%, no caso de se tratar de um crédito de taxa variável, ou até 2%, na taxa fixa.

2 - Renegociar o ‘spread'
Até 2009, um dos conselhos que os especialistas davam aos consumidores para baixarem a prestação da casa passava pela renegociação do ‘spread'. No entanto, o cenário de hoje é bem diferente. As dificuldades de financiamento dos bancos levaram as instituições a subir os ‘spreads', tornando difícil a sua negociação. Actualmente os bancos estão a praticar em média um ‘spread' mínimo de 1,5%. Mas há instituições que praticam ‘spreads' mínimos de 2%. Ou seja, tendo estes valores que estão a ser praticados no mercado, é praticamente impossível para uma família que tenha contratado um empréstimo à habitação no passado conseguir obter um valor abaixo do ‘spreads' actuais. Mas uma redução do ‘spread' poderia resultar numa poupança mensal considerável. Imaginando o caso de uma família com um crédito à habitação no valor de 80 mil euros a pagar em 20 anos, com um ‘spread' de 2% e uma prestação mensal de 453 euros.Se esta família conseguisse reduzir o ‘spread' para 1,6%, a prestação mensal cairia para os 437 euros.

3 - Alargar o prazo de pagamento
Face ao actual contexto, para muitas famílias alargar o prazo do empréstimo é a forma mais fácil e indicada para reduzir os encargos mensais com o crédito da casa. No entanto, o prazo do empréstimo está dependente da idade do cliente. Por exemplo, uma família jovem que tenha o seu empréstimo planeado para pagar em 20 ou 30 anos ainda tem alguma margem para poder alargar o pagamento da dívida por mais alguns anos. Mas atenção: esta solução também tem desvantagens, pois no longo prazo os encargos com o pagamentos de juros disparam. Imagine o caso de uma família com um empréstimo de 100 mil euros a pagar em 20 anos, tendo como referência a Euribor a seis meses relativa a Dezembro e um ‘spread' de 1%. A prestação mensal actual deste agregado é de 517 euros. Ao prolongar o pagamento do empréstimo por mais 20 anos, a prestação mensal vai descer para os 316 euros. No entanto, os encargos com juros ao longo da vida do empréstimo duplicam: disparam dos 52.374 euros dos anteriores 24.885 euros.

4 - Fixar a prestação do crédito
Outra solução alternativa passa por fixar a prestação da casa. E em vez de ver os encargos mensais oscilarem em cada três, seis ou 12 meses, ao optar por fixar a taxa de juro, saberá que durante um determinado período a prestação será sempre igual. No entanto esta segurança tem os seus encargos. Uma simulação feita pela consultora Exchange mostra que fazer um crédito com taxa fixa durante um período de cinco anos a prestação ficará 20% mais cara face a um empréstimo indexado à Euribor a seis meses. Por exemplo, uma família com crédito no valor de 100 mil euros a pagar em 30 anos e um ‘spread' de 1%, se optar por indexar o seu empréstimo à Euribor a seis meses, a prestação será de 384 euros. Já se fixar o crédito durante cinco anos, o valor da prestação subirá para os 460 euros. Perante estes números, Fernando Maia, director da loja Exchange em Lisboa afirma: "Fixar a prestação não permite, no momento actual, reduzir a prestação da casa. O benefício só será sentido se as taxas Euribor subirem para valores superiores a 3%".

5 - Pedir um período de carência
Uma outra solução para suportar as subidas das prestações com a casa, passa por pedir um período de carência de capital. Nesse período pagará apenas os juros relativos ao capital em dívida. Uma família com um crédito no valor de 100 mil euros a pagar em 20 anos, com uma TAN de 2,247% e que tenha hoje uma prestação de 517 euros, se optar por pedir a clarência de capital durante cinco anos, a prestação baixará para os 187,25 euros. Mas findo esse prazo a prestação agravar-se-á para os 654,95 euros. Além disso, ao optar por pedir a carência de capital os custos com os juros globais disparam. Para o caso simulado, os encargos totais do empréstimo (sem a carência de capital) situavam-se nos 24.239 euros. Já com a carência de capital, os custos com o pagamento de juros subiria para os 29.125 euros. Ou seja, um aumento de 20%. Por esta razão Fernando Maia aconselha: "O uso de período de carência deve ser apenas utilizado em situações pontuais".

6 - Consolidar créditos num só
Para quem tem vários créditos a pagar, fazer a consolidação dos vários empréstimos num só pode ajudar a reduzir os encargos mensais, embora alguns especialistas defendam que este não deve ser o primeiro passo. Em alguns casos, com esta solução, consegue-se a redução dos encargos mensais entre 30% até 60%. Uma simulação feita pela Maxfinance permite visualizar melhor estas reduções. Tendo em conta o caso de uma família com três créditos diferentes ( habitação, pessoal e cartão de crédito) com um encargo total mensal de 964 euros, com a consolidação e o estabelecimento de um plano financeiro é possível reduzir os encargos mensais para os 463 euros. No entanto, esta não é uma solução isenta de desvantagens. De tal forma, que alguns especialistas aconselham os consumidores a recorrerem ao crédito consolidado em último recurso.

Fonte: O Económico